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2013年5月24日 (金)

自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められた!

投稿日 = 2013/5/23
題名= 自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められた!
お名前 = とかりあ
地域・年代=神奈川・40代・女性
ご相談 =

土地整理区画組合が主体の区画整理における保留地と、賦課金についての質問です。
所有する小さな畑の一部の三角地帯(敷地を長方形化しようとすると、
長方形からはみ出すような形になる部分の三角地帯)を「保留地」と指定され、
更に「この保留地をお宅でお金を出して購入するように」と言われました。
自分の土地なのに保留地と指定された上で購入を求められるという、
信じられない事態にとても驚いています。

また、公道のために減歩ということで土地を無償で取られたうえに
組合が赤字だからと賦課金としてお金を要求してきました。
こんなことがあるのでしょうか?制度としてアリなのでしょうか?
教えていただけると助かります。どうぞ宜しくお願いいたします。


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コメント

土地区画整理では、従前の土地の状態に応じて公平に換地が行われることが原則です。
地形などにより公平な換地ができない場合には、清算金の交付で調整することになります。

新しく道路を整備することにより減歩が発生し、区画整理後の土地面積が小さくなるのは良くあることですが、面積が小さくなっても、道路が整備されたことにより土地の資産価値は上がったと考えることが一般的です。

賦課金は区画整理事業に必要なお金を、組合員の皆さんで負担するものです。

また保留地は、公園を作ったり、賦課金の徴収では足りない場合の工事費用に充てるために、組合員全員が少しずづ減歩した面積を集めてできた部分と考えますので、特定の誰かが負担するものではありません。
保留地に指定されたということは、その部分は区画整理後に組合のものになるということです。


減歩も賦課金も保留地も、原則は従前地の割合に応じて組合員の皆さんで公平に負担するものですので、誰か一人が負担すべきものではありません。
ただし組合施行の土地区画整理は民間の取り決めですから、負担者が納得すれば、不公平な計画も可能ではあります。


ご相談の内容ではとかりあさんだけが負担を多く求められているようにも見えますが、他の組合員はより多く減歩しているとか、他の部分で保留地を提供しているとかいうようなことはないでしょうか?

また保留地は、工事費用に充てるために組合が売却すべきものですから、従前の所有者に購入を強制するような性質のものではありません。
「本来であれば第三者に売却するところですが、もしよかったらその前に買いませんか?」というお話ではないでしょうか。

制度としてアリなのでしょうかと言われると、換地計画によってはアリだと思います。

ただし、何度も申し上げますように、土地区画整理は公平に行われることが原則ですし、公平でない場合には清算金を請求することができる可能性があります。

納得できるまで、良く換地計画の内容についての説明を求めてください。

名宏不動産、山本様
コメントを戴きまして有難うございます。
ネットや本などで自分でも勉強していたのですが、山本様から頂戴したコメント内容を軸に物事を見ていくことで理解がしやすいように感じました。
ありがとうございました。

>ご相談の内容ではとかりあさんだけが負担を多く求められているようにも見えますが、他の組合員はより多く減歩しているとか、・・・
→→ 保留地の比較はできていませんが、
賦課金については0円の人もいれば数千万円の人もいて、というように非常に差が大きくて「公平」とは言い難い状態と感じています。
また、「清算金」というのは区画整理終了時に「受取る場合」と「支払う場合」、どちらの意味もあるようですね。
賦課金が0円の人は区画整理の最後には多額の清算金を要求されるのか、或いは賦課金が数千万円の人は多額の清算金を受取れるのか(こちらは期待できなさそうな気もしますが)、など、
賦課金額の差があまりに大きいために今後どのように「公平」が保たれるのか分かりません。組合は今はとにかく赤字への対応で賦課金が欲しいだけのような雰囲気です。

これからも勉強していきつつ、状況を確認していきたいと思います。
ありがとうございます。

土地区画整理は時間も手間もかかりますし、多数の組合員がいれば意見調整も大変だと思います。

組合による土地区画整理は、自分たちが所有している土地の利用価値を高めるために行うものですから、費用の負担はのその恩恵を受ける割合に応じて負担することはやむを得ないものです。

しかし賦課金については、ずいぶんと金額に差があるようですね。
所有している土地面積に大きな差があるのでしょうか。

ただ、賦課金に限らず換地計画は組合の総会で決めるものであり、誰か部外者が決めたものを押し付けられるものではありません。
現状では、「それでいい」と思われる組合員が多数を占めているということですね。

計画についてご不満があるようでしたら、まずは他の組合員を説得することから始めてみてはいかがでしょうか?

負担の根拠については、具体的な書類を持って、役所の相談窓口か専門家にご相談されることをおすすめします。
専門家としては、組合や理事会に対する権利の主張・交渉ということであれば弁護士さんですが、そもそもの土地評価やそれに対応する賦課金の妥当性という点につきましては、不動産鑑定士さんへのご相談がおすすめです。

ちなみに、賦課金と清算金は性質が違うお金ですので、分けて考えたほうが頭の中を整理しやすくなります。
「賦課金」工事費用を分担するもの。(公平に負担するのが基本です。)
「清算金」地形や道路位置の事情で公平な換地ができない場合に、不公平な部分を金銭で調整するためのもの。(換地で得をする人は支払うことになりますし、換地で損をする人は受け取ることになります。)

区画整理はやり遂げるためのエネルギーが必要な事業です。
頑張ってください。

明宏不動産、山本様
アドバイスをいただきまして有難うございます。

仰る通りです。「現状では、それでいいと思われる組合員(=0円負担)」が多数を占めているために、賦課金を支払う方が少数派となってしまっていて非常に困っています。

今後どうしたら良いものか分からず諦めかけておりましたが、今回頂戴したアドバイスをもとに、自分に出来る努力をしてみたいと思います。

とても感謝しています。
有難うございます。

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